上海到烏魯木齊中鐵快運_上海到新疆鐵路運輸（時隔三年，又一家物流地產公司赴港上市了！）

時隔三年，又一家物流地產公司赴港上市了！為物流地產績優(yōu)生，易商紅木與其他民營物流地產公司不同的是，從創(chuàng)立開始，易商紅米就表現(xiàn)出現(xiàn)強烈的資本色彩。3月1日，亞太物流地產平臺ESR Cayman Limited（易商紅木）在港交所披露招股說明書，中信里昂證券、德意志銀行為聯(lián)席保薦人。物流地產的前世今生,首先，我們來談談，什么是物流地產？簡單來說，物流地產是經營專業(yè)現(xiàn)代化的物流設施的載體，本質上屬于工業(yè)地產的一種，是物流服務同地產服務相結合的成果。它們主要為客戶提供的服務包括以下四種：按照客戶需求開發(fā)物流設施和物流園區(qū)、開發(fā)倉儲設施、收購客戶物流配送設施并轉租給客戶、提供咨詢服務。上海到烏魯木齊中鐵快運

上個世紀70、80年代，伴隨著布雷頓森林體系崩潰。美國經濟陷入“滯脹”局面，凱恩斯主義失靈。此時，里根總統(tǒng)臨危上臺，進行供給側改革，經過改革后的美國逐漸走出滯脹，經濟重心開始向第三產業(yè)和消費轉移，計算機電子、通信等高端制造業(yè)開始快速發(fā)展。許多外資企業(yè)進入美國，而伴隨著美元貶值，美國國內的企業(yè)也開始積極地出口產品，美國經濟開始呈現(xiàn)出國際化傾向。

隨著高端制造業(yè)的發(fā)展加上國際化的傾向，美國的物流行業(yè)也迎來了改革，首先是政策，政府出臺了一系列物流改善政策，使得利用運輸服務的企業(yè)得到了實惠。再加上管理思想和物流概念被企業(yè)所接受，許多企業(yè)越來越重視物流。80年代也被稱為是美國企業(yè)全面進入物流領域的時代。一時間，除了聯(lián)邦快遞外，美國涌現(xiàn)出一批像是UPS 、DHL等新的物流企業(yè)。

為了降低成本，許多企業(yè)將物流外包給第三方物流。美國田納西大學的物流學教授John Iangley于1997年對制造業(yè)的調查報告顯示，五大產業(yè)已經普遍使用第三方物流服務，計算機產業(yè)、消費制造業(yè)使用第三方物流比例分別高達83.3%、87.5%。而進入90年代后，隨著供應鏈管理在美國進行推廣，物流地產在這一時期也出現(xiàn)了大量需求。在這一期間誕生了許多物流地產公司，其中就有如今的物流地產巨頭普洛斯。1991年，普洛斯的前身Security Capital IndustrialTrust（SCI）在美國成立，起初，公司的經營非常多元化，既包括工業(yè)地產們也包括在了商業(yè)地產，并且在1992年至1993年，普洛斯通過REITs積累了大量的財富，在1993年，普洛斯公司開始大力發(fā)展物流地產。1994年，普洛斯掛牌紐約證券交易所。幾年間，這位率先提出物流地產概念的年輕企業(yè)成長為全球投資額超過220億美元的超級地產大亨。

中國物流地產,2001年，中國加入WTO，吸引了大量外資企業(yè)進入中國。2003年，普洛斯進入中國，也將高標準倉儲帶入中國，而同樣也是2003年，有一家叫做淘寶網的網站上線了。美國由于高端制造業(yè)和國際化激發(fā)了物流業(yè)的發(fā)展，而2003年的中國，也在開始復制這個故事。而彼時中國現(xiàn)代物流地產行業(yè)一篇空白，隨著中國加入WTO，中國物流園區(qū)熱勁猛增。普洛斯也順勢開啟了來如火如荼的圈地運動。這位彈藥充足的地產大亨在中國瘋狂拿地，瘋狂并購。普洛斯在中國迅速成長為中國最大的物流地產公司，在中國物流倉儲市場處于絕對領先地位。截止至2018年8月物業(yè)總面積達3500萬平方米。并且在2017年，被由萬科、普洛斯現(xiàn)任CEO梅志明、厚樸投資、高瓴資本、中銀投聯(lián)合組成的財團以116億美元（約790億人民幣）收購。注：這里值得注意的是，由于2008年金融危機的影響，普洛斯將其中國日本業(yè)務賣給了新加坡GIC集團，這部分業(yè)務在新加坡上市，而這也就是萬科等財團收購的普洛斯。

伴隨著中國電商的發(fā)展，高端物流倉儲的需求明顯還在增長，到那時，由于中國拿地的問題，其實土地方面，國內環(huán)境造成了國內倉儲土地供應上有限，這也就造成了物流地產被各大開發(fā)商追逐。截至到2017年底，我國總倉儲面積約為5.53億平方米，但人均倉儲面積僅為0.4平方米，相較于美國的人均5.06平方米，中國僅僅是美國人均水平的 8%。中國戴德梁行 在以“物流：縱向整合的時代來臨”為題的報告中指出，至2020年，中國電子商務、消費品、物流服務等行業(yè)對高標準倉庫的需求將達到1.4億平方米至2.1億平方米，而其實際供應只能達到5600萬至6600萬平方米，供應缺口超過1億平方米，短期內市場將維持供不應求的狀態(tài)。易商紅木的生意經,2011年，物流地產界大佬沈晉初和孫東平聯(lián)合美國華平投資一起創(chuàng)立了“益商”，后來改名為“易商”。盡管成立時間不長，但是靠著由于易商的外資背景，在資金充足的情況下，易商的發(fā)展非常迅速，僅過了三年，旗下的地產就從5萬平米擴充到150萬平方米。外界更是將易商稱為“小普洛斯”。

這個稱號除了由于其擴張速度極其快之外，還有一個原因是由于其創(chuàng)始人沈晉初，沈晉初曾長期擔任普洛斯華東區(qū)總經理和中華區(qū)第一副總裁。華平投資找上沈晉初一起創(chuàng)立易商，也正是看上了其在物流地產龍頭企業(yè)工作多年積累起來的經驗、資源和人脈。有了行業(yè)資深大佬的加入，易商在創(chuàng)立伊始，整個商業(yè)模式就是非常成熟的。

除了滿足當時中國瘋狂增長的電商物流地產需求，易商將眼光還投向了冷鏈市場，當時中國電商發(fā)展迅速，但是冷鏈物流市場卻由于技術和成本原因保持著緩慢增長，2010年7月國家發(fā)改委發(fā)布《農產品冷鏈物流發(fā)展規(guī)劃》，盡管有政府支持做后盾，但是，比起技術已經成熟的普通高標倉儲，選擇技術難度更高成本更高的冷鏈物業(yè)，易商還是有冒一定風險，但是，如今來看，易商的選擇是正確的。

目前，易商是中國最大的第三方電商倉儲業(yè)主，也是最大的冷鏈物業(yè)業(yè)主，躋身中國最大的現(xiàn)代倉儲開發(fā)商行列。中國的物流地產保持著一超多強的局面，與其他幾家奮力搶奪普洛斯剩下的市場，不如去擴張國外市場，易商在成立3年后，便開始進軍韓國市場，和兩名韓國企業(yè)家成立Kendall Square Logistics Properties (KLSP)公司。為了繼續(xù)擴張，2016年，易商選擇了與新加坡物流地產紅木集團合并，并改名為易商紅木。紅木集團于2006年成立于新加坡，由曾擔任過物流地產界巨頭普洛斯及安博的高管Stuart Gibson和Charles de Portes聯(lián)合創(chuàng)建，專注于物流地產開發(fā)、租賃和資產管理，在業(yè)界享有盛譽，公司業(yè)務集中于新加坡、日本和中國。目前，易商是中國最大的第三方電商倉儲業(yè)主，也是最大的冷鏈物業(yè)業(yè)主，躋身中國最大的現(xiàn)代倉儲開發(fā)商行列。

中國的物流地產保持著一超多強的局面，與其他幾家奮力搶奪普洛斯剩下的市場，不如去擴張國外市場，易商在成立3年后，便開始進軍韓國市場，和兩名韓國企業(yè)家成立Kendall Square Logistics Properties (KLSP)公司。為了繼續(xù)擴張，2016年，易商選擇了與新加坡物流地產紅木集團合并，并改名為易商紅木。紅木集團于2006年成立于新加坡，由曾擔任過物流地產界巨頭普洛斯及安博的高管Stuart Gibson和Charles de Portes聯(lián)合創(chuàng)建，專注于物流地產開發(fā)、租賃和資產管理，在業(yè)界享有盛譽，公司業(yè)務集中于新加坡、日本和中國。為何選擇此時上市？根據(jù)招股書，2016年易商紅木收益分別為9670萬美元，2017年為1.53億美元，截止至2017年9月30日收益為1.06億美元，截止至2018年9月30日增長至1.7億美元。同比增長55.6%。純利潤方面2016年為1.05億美元，2017年為2.01億美元，截止至2017年9月30日純利潤為1.29億美元，截止至2018年9月30日增長至1.38億美元，同比增長6%。其中由于其收購東南亞的CIP導致了成本上漲。上海到新疆鐵路運輸

值得一提的是，毛利及毛利率方面，截至2018年9月30日止九個月，易商紅木的毛利由截至2017年9月30日止九個月的1.07億美元增加42.0%至1.52億美元；毛利率上，2016年及2017年，毛利率分別為97.3%及97.7%，截至2018年9月30日毛利率為89.4%。而股東方面，易商紅木集團主要機構股東包括WPOCIM、SK、京東 物流 和APG等，分別持股38.35%、11.51%、8.23%、7.50%。在現(xiàn)金流方面，截止至2018年12月31日，易商紅木的流動資產為756萬美元，去年同期為4.8億美元，流動資產的大額度減少，易商紅木方面解釋稱是由于需償還2016年11月發(fā)行的3億美元的韓亞票據(jù)及贖回2016年12月發(fā)行而未兌換為普通股的3億美元C類優(yōu)先股以及償還銀行借款的需要?？梢哉f，此次通過港股上市，目的非常明顯。易商紅米在近幾年的擴張速度加快，除了基本的物流地產業(yè)務外，還積極向基金信托進發(fā)。2017年1月，易商紅木宣布收購劍橋工業(yè)信托管理公司80%的股權。2017年9月，ESR與全球房地產投資管理企業(yè)Invesco Real Estate聯(lián)合收購中國核心物流資產，以及近期收購了東南亞的CIP，此時出現(xiàn)的大量資金缺口勢必會影響易商紅木的擴張進程。

結 語,作為物流地產績優(yōu)生，易商紅木與其他民營物流地產公司不同的是，從創(chuàng)立開始，易商紅米就表現(xiàn)出現(xiàn)強烈的資本色彩。此次赴港上市，這位小普洛斯能否掀起資本熱潮呢？免責聲明：內容僅供參考，請讀者謹慎依此進行投資決策。

漢邦物流上海到烏魯木齊中鐵快運_上海到新疆鐵路運輸4小時服務熱線400-8811-256，15901928822上海到烏魯木齊中鐵快運_上海到新疆鐵路運輸運_漢邦物流公司，一流的服務+合理的收費=100%滿意
服務熱線：400-881-1256

公眾號：shhb56
物流網：www.shhb56.com